「相続」は突然に。事前に準備すべき不動産投資家の責務
日本の不動産投資家にとって、物件の取得や運用益だけでなく、相続という段階での税金と法務の知識は極めて重要です。特に、高齢化が進む日本では、自身の所有する不動産を次世代へ円滑に、かつ税負担を最小限に抑えて引き継ぐための戦略が不可欠となります。
「まさか自分には関係ない」と考えていると、相続が発生した際に思わぬ税金や、複雑な手続きに直面し、家族に大きな負担をかけることになりかねません。今回は、不動産相続における主要な落とし穴と、それを回避するための戦略的な対策について解説します。
1. 相続税評価額の理解と対策
不動産は、現金とは異なり、相続税を計算する上での「評価額」が時価と異なる場合があります。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に評価されますが、これが時価よりも低くなることが多い点が特徴です。この特性を理解し、活用することが節税の第一歩となります。
- 小規模宅地等の特例: 一定の要件を満たす居住用または事業用宅地については、評価額を大幅に減額できる特例があります。これを知っているか否かで、相続税額が大きく変わる可能性があります。
- 賃貸物件の評価減: 貸家建付地や貸家は、入居者の権利があるため、自己所有の土地・建物よりも評価額が低くなる傾向があります。相続対策として、空室物件を賃貸に出すことを検討するのも一つの方法です。
2. 生前贈与の活用と注意点
相続税対策として有効な手段の一つに生前贈与があります。年間110万円までの贈与であれば非課税となり、これを複数年にわたって計画的に行うことで、将来の相続財産を減らすことができます。
しかし、注意が必要です。相続開始前3年（または7年）以内に行われた贈与は、相続財産に合算される「持ち戻し」の対象となる場合があります。また、贈与税は相続税よりも税率が高いケースがあるため、専門家と相談し、自身の状況に合わせた最適なプランを立てることが重要です。
3. 遺言書の作成と遺産分割協議
相続人が複数いる場合、遺言書がないと、遺産分割協議が難航し、トラブルに発展するケースが少なくありません。特に不動産は分割が難しいため、誰がどの不動産を相続するのかを明確にした遺言書の作成は、円滑な相続のために不可欠です。
- 公正証書遺言: 公証役場で作成する公正証書遺言は、最も法的効力が高く、内容の信頼性も確保されます。
- 付言事項: 法的な効力はないものの、遺言者の想いや遺産分割の意図を伝える「付言事項」を記すことで、相続人間の理解を深め、争いを回避する助けとなります。
4. 専門家との連携の重要性
不動産相続は、税金だけでなく、民法、不動産登記法など、様々な法律が複雑に絡み合います。誤った判断は、大きな損失につながりかねません。税理士、弁護士、司法書士といった専門家と早期に連携を取り、自身の資産状況や家族構成に合わせたオーダーメイドの相続対策を講じることが、何よりも重要です。
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